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                  关于征求《文山市物业管理办法(试行)》意见的公告

                   发布日期:2021年05月24日  作者:  点击数:次   资料来源:文山市住房和城乡建设局

                  为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,提高城市文明水平,结合我市实际,文山市住房和城乡建设局起草了《文山市物业管理办法(试行)》。为充分听取公众的意见和建议,现将全文进行公示,公开征求社会公众意见,如有修改意见和建议,请于6月4日前反馈至市住房和城乡建设局(市房管中心)。

                  联系人:杨其凯

                  联系电话:0876-2130761

                  电子邮箱:913863318@qq.com

                   

                   

                   

                   

                  文山市住房和城乡建设局

                  2021年5月24日   


                  文山市物业管理办法(试行)(讨论稿)


                  第一章 总  则

                  第一条  为了规范物业管理活动,维护物业服务活动中各方的合法权益,营造良好的居住和生活环境,根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》、住建部《业主大会和业主委员会指导规则》、《云南省物业管理规定》、《云南省物业服务导则》和《云南省物业服务企业信用评价管理办法(试行)》等有关法律法规的规定,结合本市实际,制定本办法。

                  第二条  本办法适用于本市行政区域内物业的使用、服务、维护及其监督管理活动。

                  第三条  本办法所称物业管理,是指建设单位选聘前期物业服务企业或业主按规定选聘物业服务企业,对物业管理区域内的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护环境卫生和相关秩序的活动。

                  第四条  政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。鼓励采用新技术、新方法,依靠科技进步提高物业管理和服务水平。

                  第五条  住房和城乡建设行政主管部门负责全市物业管理活动的指导、监督和管理工作。

                  街道办事处(乡镇人民政府)负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组,负责对业主大会和业主委员会的日?;疃兄傅己图喽?。

                  第六条  街道办事处(乡镇人民政府)应当建立所在地住房和城乡建设、自然资源、公安、城乡管理、民政、生态环境、市场监督管理、发展和改革、司法、信访、居民委员会(村民委员会)、物业管理行业协会、物业服务企业、业主委员会、业主和物业使用人代表等相关单位及人员参加的联席会议,共同协调解决物业管理中遇到的问题。

                  第七条  物业管理行业协会应当加强内部建设、自律管理,协助街道办事处(乡镇人民政府)、住房和城乡建设行政主管部门做好物业管理工作及矛盾纠纷的协调和处理,促进物业管理行业规范和谐发展。


                  第二章 物业管理区域

                  第八条  按照城市规划建设的物业项目,一个物业项目划分为一个物业管理区域,但由市政道路、围墙或共用设施设备可以独立的,可以划分为两个或两个以上的物业管理区域;单幢非住宅楼及商住楼,具有相对独立配套设施设备并能够封闭管理的,可以为一个物业管理区域;在市政道路等自然边界围合的区域内,有多个物业区域的,可以合并为一个物业管理区域。

                  零散建设的不封闭区域,可由社区居民委员会(村民委员会)结合片区管理划分物业管理范围,协助组织物业服务活动。

                  第九条  开发建设单位应当在物业管理区域内配建必要的物业管理用房。新建物业小区的物业管理用房配建标准如下:

                  (一)小区内房屋总建筑面积在1万平方米以下的,物业管理用房总建筑面积不少于30平方米,且全部设置于地上建筑中;

                  (二)小区内房屋总建筑面积在1万至2万平方米的,物业管理用房总建筑面积不少于50平方米,且30平方米以上建筑面积须设置于地上建筑中;

                  (三)小区内房屋总建筑面积在2万至4万平方米的,物业管理用房总建筑面积不少于70平方米,且50平方米以上建筑面积须设置于地上建筑中;

                  (四)小区内房屋总建筑面积在4万至10万平方米的,物业管理用房总建筑面积不少于小区总建筑面积的2‰,且2/3以上建筑面积须设置于地上建筑中;

                  (五)小区内房屋总建筑面积在10万平方米以上的,物业管理用房总建筑面积不少于200平方米,且2/3以上建筑面积须设置于地上建筑中。

                  开发建设单位、物业服务企业、业主委员会不得擅自改变物业服务用房的用途。

                  第十条  建设单位应当按照方便业主、便利服务的原则确定物业管理用房的位置,并具备良好通风、采光条件及水、电等基本使用功能及其进行普通以上装修。在物业交付时,物业管理用房由建设单位交付物业服务企业代管,并在业主大会成立后30日内无偿移交还给业主大会。

                  第十一条  自然资源行政主管部门及行政审批相关部门核发建设工程规划许可证、项目竣工验收中,应当审查物业服务用房建筑面积、位置、配置等是否符合规划设计指标要求。

                  开发建设单位不得擅自变更物业管理用房位置,也不得将其分割、转让、抵押。

                  第十二条  新建物业项目的安全防范、消防、环卫、邮政、通讯等附属设施设备及水、电、气等计量装置的配置,应当符合规范要求并满足物业使用的基本条件。

                  第十三条  开发建设单位应当在新建物业项目交付使用后30日内,向前期物业服务企业移交下列资料:

                  (一)竣工验收报告及竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图,各项工程竣工验收和验收备案等资料;

                  (二)共用设施设备的清单及其安装、验收、使用、维护保养等技术资料;

                  (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

                  (四)业主名册;

                  (五)物业管理必需的其他资料。

                  前期物业服务企业在服务合同终止时,应当将上述资料交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人;因特殊情况不能移交还给业主委员会的,上述资料由属地居民委员会(村民委员会)代为保管。

                  第十四条  开发建设单位、物业服务企业及其他负有物业管理资料保管义务的单位及其工作人员,应当依法履行职责,防止资料遗失和信息泄露。


                  第三章  业主大会与业主委员会

                  第十五条 房屋的所有权人为业主。

                  业主在物业管理活动中,享有下列权利:

                  (一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;

                  (二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;

                  (三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

                  (四)参加业主大会会议,行使投票权;

                  (五)选举业主委员会委员,并享有被选举权;

                  (六)监督业主委员会的工作;

                  (七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

                  (八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

                  (九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;

                  (十)法律、法规规定的其他权利。

                  第十六条  业主在物业管理活动中,履行下列义务:

                  (一)遵守管理规约、业主大会议事规则;

                  (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

                  (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

                  (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

                  (五)按时交纳物业服务费用;

                  (六)法律、法规规定的其他义务。

                  第十七条  业主大会根据物业管理区域的划分成立,一个物业管理区域成立一个业主大会。

                  只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主同意,不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

                  第十八条  具备下列条件之一的,开发建设单位或前期物业服务企业,或业主应当向街道办事处(乡镇人民政府)提出书面申请,由街道办事处(乡镇人民政府)负责牵头成立业主大会筹备组,召开首次业主大会:

                  (一)将物业交给业主的专有部分建筑面积达物业管理区域总建筑面积50%以上的;

                  (二)将物业交给第一个业主之日起满2年的;

                  (三)占全体业主30%以上的业主提议的。

                  第十九条  符合成立业主大会条件的,街道办事处(乡镇人民政府)应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内,负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。

                  第二十条  首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处(乡镇人民政府)代表和居民委员会(村民委员会)代表组成。筹备组成员人数应由7至13人单数组成,其中业主代表人数不低于筹备组总人数的50%,筹备组组长由街道办事处(乡镇人民政府)代表担任。

                  第二十一条  筹备组应当做好以下筹备工作:

                  (一)确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积;

                  (二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

                  (三)草拟管理规约、业主大会议事规则;

                  (四)依法确定首次业主大会会议表决规则;

                  (五)制定业主委员会委员候选人产生办法,确定业主委员会委员候选人名单;

                  (六)制定业主委员会选举办法;

                  (七)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

                  前款内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的,筹备组应当记录并作出答复。

                  第二十二  条物业管理区域内业主人数较多的,可以幢、单元、楼层为单位,推选一名业主代表参加业主大会会议,推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。

                  第二十三条  业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采面征求意见等形式。业主大会决定以下事项:

                  (一)制定和修改业主大会议事规则;

                  (二)制定和修改管理规约;

                  (三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员;

                  (四)选聘和解聘物业服务企业;

                  (五)筹集和使用专项维修资金;

                  (六)改建、重建建筑物及其附属设施;

                  (七)改变共有部分的用途;

                  (八)利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用

                  (九)法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。

                  第二十四条  业主大会会议决定筹集和使用专项维修资金以及改造、重建建筑物及其附属设施的,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上且业主人数占总人数2/3以上的业主同意。

                  决定其他共有和共同管理权利事项的,应当经专有部分占建筑物总面积1/2以上且业主人数占总人数1/2以上的业主同意。

                  第二十五条  业主委员会由业主大会会议选举产生,由5至11人单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主,并符合下列条件:

                  (一)具有完全民事行为能力;

                  (二)遵守国家有关法律、法规;

                  (三)遵守业主大会议事规则、管理规约,模范履行业主义务;

                  (四)热心公益事业,责任心强,公正廉洁;

                  (五)具有一定的组织能力;

                  (六)具备必要的工作时间。

                  第二十六条  业主委员会按照国家相关法律法规及业主大会的授权,履行下列职责:

                  (一)执行业主大会的决定和决议;

                  (二)召集业主大会会议,报告业主委员会行使职权及物业管理实施情况;

                  (三)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

                  (四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

                  (五)监督管理规约的实施;

                  (六)督促、协调业主交纳物业服务费及其他相关费用;

                  (七)组织和监督专项维修资金的筹集和使用;

                  (八)调解业主与物业服务企业、业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

                  (九)业主大会赋予的其他职责。

                  业主委员会每年应向业主公布共有部分经营与收益、维修资金使用、经费开支等信息,保障业主的知情权和监督权。业主委员会作出违反法律法规和议事规则、管理规约的决定,街道应当责令限期改正,拒不整改的依法依规撤销其决定,并公告业主。业主委员会不依法履行职责,严重损害业主权益的,街道指导业主大会召开临时会议,重新选举业主委员会。

                  第二十七条  业主委员会委员应当遵守法律法规和管理规约,不得有下列行为:

                  (一)挪用、侵占业主共有财产;

                  (二)索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主的利益、报酬;

                  (三)违规承接本物业管理区域物业服务企业的业务;

                  (四)利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费;

                  (五)擅自泄露业主信息或者将其用于与物业管理无关的活动;

                  (六)违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权,擅自使用业主大会或者业主委员会印章;

                  (七)未经业主大会同意擅自与物业服务企业签订物业服务合同;

                  (八)违反法律法规规定或者超越业主大会授权的职责,侵害业主合法权益的其他行为。

                  第二十八条  业主委员会委员存在第二十七条行为的,业主大会或者经业主大会授权的业主委员会应当终止其委员资格,并将其违规情况书面报告街道办事处(乡镇人民政府)。同时,按照业主委员会补选办法补选新的业主委员会委员。

                  第二十九条  业主委员会委员有下列情形之一的,应当终止其委员资格:

                  (一)因物业转让等原因不再是业主的;

                  (二)因疾病等原因丧失履行职责能力的;

                  (三)任职期间被依法追究刑事责任的;

                  (四)本人以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的;

                  (五)业主大会议事规则约定的其他情形。

                  第三十条  持有20%以上投票权数的业主提议罢免业主委员会委员的,街道办事处(乡镇人民政府)、居民委员会(村民委员会)在收到申请后10日内,应当书面通知业主委员会在30日内召开业主大会,对是否罢免做出表决决定。

                  业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议,或者发生应当召开业主大会临时会议的情况,业主委员会不履行组织召开会议职责的,物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府可以责令业主委员会限期召开;逾期仍不召开的,可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下组织召开。



                  第四章  物业使用与维护

                  第三十一条  业主、物业使用人在物业管理区域内,禁止下列危及建筑物安全或者损害他人合法权益的行为:

                  (一)损坏或者擅自改变房屋主体和承重结构,私撤乱改房屋现状;

                  (二)违法搭建建(构)筑物;

                  (三)侵占、破坏、处分业主共用部位或者将其改作他用;

                  (四)违反管理规约,利用共用部位进行经营;

                  (五)存放易燃、易爆、剧毒、含有放射性物质或者超过建(构)筑物承载能力的物品;

                  (六)制造超过规定标准的噪音、振动;

                  (七)违反规定饲养家禽、宠物;

                  (八)违反规定倾倒垃圾、污水或者抛掷杂物;

                  (九)违反规定进行装饰装修;

                  (十)法律、法规、规章以及管理规约禁止的其他行为。

                  第三十二条  业主养犬,应当按照相关规定、管理规约进行管理。携犬外出应当拴扣狗带、牵引出门、清理粪便。

                  养犬行为对其他业主造成骚扰、人身威胁的,受侵害的业主可以向物业服务企业投诉、举报。物业服务企业应当进行劝阻,养犬人拒不听从劝阻且影响其他业主正常生活的,物业服务企业应当及时向有关主管部门报告。

                  第三十三条  物业管理区域内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

                  第三十四条  物业服务企业利用物业服务区域属于业主共有的道路、绿地或者其他场地作为停放车辆的车位或者利用物业共有部位、共用设施设备进行经营活动的,应当征得相关业主或业主大会的同意,并依法办理相关手续。所得收益主要用于弥补专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。所得收益和资金使用情况每年至少向业主公布一次。

                  第三十五条  物业管理区域内停车库(位)严重不足的,经20%以上业主提议,可召开业主大会。经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意,在不占用消防通道、城镇公共道路、公共绿地等市政设施及公共配套设施的前提下,经政府相关部门批准后,可以在物业管理区域内增建车库(位)。

                  第三十六条  业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。

                  第三十七条  物业出现应当维修养护的情形时,业主或者其他责任人应当及时履行维修养护义务。专有部分保修期满后的维修责任,由业主自行承担,有约定的,从其约定;共有部分保修期满后的维修责任由相关业主共同承担,维修费用由相关业主按拥有物业建筑面积比例分摊。

                  发生危及房屋使用安全的紧急情况时,物业服务企业或者其他管理人应当及时报告业主委员会、街道办事处(乡镇人民政府)、居民委员会(村民委员会)及相关行政管理部门,并组织抢修、更新或者采取应急防范措施,费用由相关责任人承担。

                  第三十八条  开发建设单位应当按照国家规定的保修期限和范围,承担物业的保修责任。保修期满后,物业专有部分、专有设备的维修养护由业主自行负责。

                  第三十九条  保修期满后,物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造费用,按国家、省、市住宅专项维修资金管理相关规定列支。未缴存住宅专项维修资金,发生维修相关费用的,由维修所涉及的业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

                  第四十条  供水、供电、供气、通讯、环卫、邮政等相关企业进入物业管理区域提供服务的,业主、物业服务企业或者其他管理人应当按照有关规定予以配合。



                  第五章  物业管理服务

                  第四十一条  从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。

                  住房和城乡建设行政主管部门应当会同有关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制,加强行业诚信管理,对物业服务企业进行信用评价和等级评定,将信用评价结果通过住房和城乡建设门户网站及“物业服务企业信用评价平台”公布,年度动态更新。

                  企业信用评价结果可作为政府采购、选聘企业、评优表彰、定价评估、上市收购、金融授信、股权激励、参股收购等活动参考。

                  第四十二条  在业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。

                  第四十三条  建设单位在销售物业之前,应当制定临时管理规约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

                  建设单位制定的临时管理规约,不得侵害物业买受人的合法权益,并将其内容在销售场所向物业买受人明示和予以说明。

                  第四十四条 国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘物业服务企业。符合下列情况之一的,经住房和城乡建设部门批准,可以采用协议方式选聘物业服务企业:

                  (一)投标人少于3个的;

                  (二)多层住宅项目总建筑面积在2万平方米以下的;

                  (三)高层住宅项目总建筑面积在1万平方米以下的;

                  (四)混合式住宅项目(办公住宅混合楼、住宅、非住宅混杂居住区)总建筑面积在1万平方米以下的。

                  第四十五条  新建物业项目的开发建设单位应当向物业买受人明示以下情况:

                  (一)选聘的物业服务企业;

                  (二)前期物业服务合同;

                  (三)临时管理规约;

                  (四)物业管理区域备案资料;

                  (五)其他依法应当明示的情况。

                  第四十六条  建设单位与物业买受人签订的买卖合同,应当包含前期物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费标准、计费起始时间及计费方式等内容,以及建设工程规划许可文件载明的建设项目平面布局图,并在房屋交接书中列明物业管理区域内归全体业主所有的配套设施设备。物业买受人应当书面承诺遵守临时管理规约。

                  第四十七条  建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前,业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

                  物业服务期限届满后,业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定,物业服务人继续提供物业服务的,原物业服务合同继续有效,但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同,但是应当提前六十日书面通知对方。

                  第四十八条  物业服务企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验,并在物业交付使用15日前完成。在现场查验20日前,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料并报街道办事处(乡镇人民政府)备案:

                  (一)竣工验收报告及竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图,各项工程竣工验收和验收备案等资料;

                  (二)共用设施设备的清单及其安装、验收、使用、维护保养等技术资料;

                  (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

                  (四)业主名册;

                  (五)物业管理必需的其他资料。

                  未能全部移交前款所列资料的,建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。

                  建设单位应当委派专业人员参与现场查验,与物业服务企业共同确认现场查验的结果,签订物业承接查验协议。物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其期限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。

                  物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议,与前期物业服务合同具有同等法律效力。

                  第四十九条  物业管理区域内的下列配套设施设备归业主共有:

                  (一)物业管理用房;

                  (二)门卫房、监控室、垃圾箱房、共用地面架空层、共用走廊;

                  (三)物业管理区域内按规划配建的应归业主共有的非机动车车库、公共停车位;

                  (四)物业管理区域内的共有绿地、道路、场地;

                  (五)建设单位以房屋销售合同或者其他书面形式承诺归全体业主所有的物业;

                  (六)其他依法归业主共有的设施设备。

                  建设单位申请房屋所有权初始登记时,应当向不动产登记部门提供经自然资源部门批准并标注配套用房的具体位置、规划报建图和《商品房建筑面积预测报告书》,由不动产登记部门审查后进行初始登记,登记为全体业主所有,不颁发权属证书。

                  建设单位不得擅自处分业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或使用权。

                  物业服务企业在服务合同终止时,应当将上述共用设施设备移交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人,如未成立业主委员会的,移交给新确定的物业服务企业;因特殊情况不能移交给前述主体的,上述共用设施设备由属地居民委员会(村民委员会)代为保管。

                  第五十条  物业服务企业承接新建物业项目时,应当对物业管理区域内的共用部位、共用设施设备及其档案资料进行查验,发现存在问题的,应当书面告知开发建设单位,开发建设单位应当对承接查验中确认的问题及时进行整改。

                  第五十一条  物业服务企业应当履行下列义务:

                  (一)根据合同约定开展物业服务;

                  (二)依照有关规定选聘专业企业承担部分专项物业服务;

                  (三)接受业主的监督,及时处理业主的投诉,反馈处理情况,并建立投诉工作台账;

                  (四)列席业主大会、业主委员会会议;

                  (五)协助相关部门做好管理服务区域的安全防范等工作;

                  (六)按照规定及时公开涉及物业管理服务的相关信息;

                  (七)对物业管理区域内的违法违规或者可能侵害业主权益的行为及时劝阻、制止,对拒不听从劝阻的,立即向属地相关部门报告;

                  (八)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。

                  第五十二条  物业服务企业不得有下列行为:

                  (一)将物业服务合同约定的全部服务业务委托给他人;

                  (二)擅自改变共用部位、共用设施设备用途或者利用其进行经营;

                  (三)强行向业主、物业使用人指定特定服务企业或者推销商品;

                  (四)物业服务合同终止后,拒绝移交相关资料、资产或者退出物业管理区域;

                  (五)擅自泄露业主信息或者将其用于与物业管理无关的活动;

                  (六)法律、法规规定的其他行为。

                  第五十三条  在不违反相关规定及不损害业主、物业使用人合法权益的情况下,物业服务企业可以根据业主大会的委托或者物业服务合同的约定,利用物业管理区域内的共用部位、共用设施设备进行经营。

                  第五十四条  选聘物业服务企业前,业主委员会应当召开业主大会会议,对选聘方式、合同期限及合同内容等进行表决。未经业主大会同意,业主委员会不得擅自选聘、解聘物业服务企业。

                  业主委员会应当在物业服务合同期限届满90日前组织召开业主大会会议,对是否续聘物业服务企业进行表决。双方续约的,应当重新签订物业服务合同。

                  第五十五条  物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同的性质和特点,按照物业服务收费的办法,在物业服务合同中约定。物业服务收费包括综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护等内容,由物业服务企业按照合同的约定一笔计价收取。收费标准应当与服务项目的具体内容,质量要求,服务承诺事项相对应。

                  第五十六条  物业服务收费实行明码标价。物业服务企业应当在物业服务区域内显著位置,将物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、举报电话等有关情况进行公示。

                  第五十七条  收费标准由建设单位或业主委员会与物业服务企业本着平等自愿原则,在双方签订的前期物业服务合同或物业服务合同中约定,并由物业服务企业报价格主管部门、市场监督管理部门、住房和城乡建设行政主管部门备案。物业服务企业进行备案时应当提交下列材料:

                  (一)物业服务收费备案表一式三份;

                  (二)物业服务公司营业执照复印件;

                  (三)建设单位与物业服务企业、业主委员会或业主与物业服务企业签订的物业服务委托合同复印件;

                  (四)业主委员会成立备案证明材料;

                  (五)物业服务企业与建设单位或业主委员会协商的会议纪要;

                  (六)价格、住房和城乡建设主管部门要求的其它相关资料。

                  第五十八条  物业管理区域内发生下列情况的,物业服务企业应当及时向相关行政管理部门、专业单位报告:

                  (一)建筑物及其附属设施设备存在安全隐患,不能及时排除,严重危及业主、物业使用人及建筑物安全的;

                  (二)发生群体性的事件的;

                  (三)发生业主、物业使用人重大伤亡事件的;

                  (四)其他应当报告的情况。

                  第五十九条  物业服务合同终止时,物业服务企业应当有序退出,物业服务企业应当在合同终止前10日内将业主共有配套设施设备、公共收益账目、预收代收费用和本办法第十三条、四十八条规定的资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人。所有移交资料、物品、财务账目都必须有书面材料及汇总清单,书面材料及汇总清单须经交接双方签字盖章。



                  第六章 法律责任

                  第六十条  住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业服务企业的,按照《物业管理条例》第五十六条规定,由住房和城乡建设行政主管部门责令限期改正,给予警告,可以并处10万元以下的???。

                  第六十一条 建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的,按照《物业管理条例》第五十七条规定,由住房和城乡建设行政主管部门处5万元以上20万元以下的???;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

                  第六十二条 不移交有关资料的,按照《物业管理条例》第五十八条规定,由住房和城乡建设行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的,对建设单位、物业服务企业予以通报,处1万元以上10万元以下的???。

                  第六十三条  物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的,按照《物业管理条例》第五十九条规定,由住房和城乡建设行政主管部门责令限期改正,处委托合同价款30%以上50%以下的???。委托所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

                  第六十四条 挪用专项维修资金的,按照《物业管理条例》第六十条规定,由住房和城乡建设行政主管部门追回挪用的专项维修资金,给予警告,没收违法所得,可以并处挪用数额2倍以下的???;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

                  第六十五条 建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的,按照《物业管理条例》第六十一条规定,由住房和城乡建设行政主管部门责令限期改正,给予警告,没收违法所得,并处10万元以上50万元以下的???。

                  第六十六条 未经业主大会同意,物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的,按照《物业管理条例》第六十二条规定,由住房和城乡建设行政主管部门责令限期改正,给予警告,并处1万元以上10万元以下的???;有收益的,所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。

                  第六十七条 有下列行为之一的,按照《物业管理条例》第六十三条规定,由住房和城乡建设行政主管部门责令限期改正,给予警告,并按照本条第三款的规定处以???;所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用:

                  (一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;

                  (二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益的;

                  (三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

                  个人有前款规定行为之一的,处1000元以上1万元以下的???;单位有前款规定行为之一的,处5万元以上20万元以下的???。

                  第六十八条 违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳,并将未按时缴纳物业服务费用的业主名单在物业管理区域内或文山市政务网上公布;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以向人民法院起诉。

                  第六十九条  物业服务企业不按照本办法规定履行物业服务义务的,根据“云南省物业服务企业信息管理平台”数据,由住房和城乡建设行政主管部门依法进行处罚、处理,并记入不良信用记录。

                  第七十条 业主以业主大会或者业主委员会的名义,从事违反法律、法规的活动,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予治安管理处罚。

                  第七十一条 住房和城乡建设行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处,不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予行政处分。



                  第七章 附则

                  第七十二条  本办法由住房和城乡建设局办公室负责解释。

                  第七十三条  本办法自2021年X月X日起施行。

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